In Gerolzhofen entsteht gerade eine Phantomdebatte. Gegenüber der Go-Kart-Bahn könnte ein Fachmarktzentrum entstehen. Soetwas wie in Volkach: Ein Lebensmittelmarkt, eine Drogerie, ein günstiger Kleidungsdiscounter, ein günstiger Schuhdiscounter und noch 1-2 Geschäfte, alle versammelt um einen großen zentralen Parkplatz.

Nach meinem Wissensstand als Stadtrat und Wirtschaftsreferent ist da im Moment noch nichts dran außer Gedankenspiele. Es gibt noch keine konkreten Anfragen, es gibt definitiv keinen Bebauungsplan, es wurde kein Land erworben.

Trotzdem gab es bereits mehrere Versammlungen bzw. Einladungen dazu, insbesondere von gerolzhofenAKTIV, dem ich als Gerolzhöfer Gewerbetreibender auch angehöre, und es wird vom Einzelhandelsverband Bayern (dem ich ebenfalls angehöre) ebenfalls sehr intensiv begleitet.

Daher schreibe ich hier meine persönlichen Gedanken zu dem Fachmarktzentrum:

Alles ist eine „Was wäre wenn“-Debatte, die ein fiktives Szenario zur Frage stellt: Was wäre, wenn es in Geo gegenüber der Go-Kart-Bahn ein „Fachmarktzentrum“ quasi identisch wie in Volkach entstehen würde?Bisher sah der Flächennutzungsplans dort die letzten 40 Jahre eine Wohnbebauung vor. Auch die ist nie gekommen ist. Es ist also gut möglich, dass viele Flächen in 40 Jahren dort – trotz nun geändertem Flächennutzungsplan – immer noch Ackerland sein werden.
Für alle folgenden Argumente, Contra wie Pro gilt der beliebte Satz: „Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.“ (zugeschrieben Karl Valentin, Mark Twain, Winston Churchill, Niels Bohr, Kurt Tucholsky u. a.)

Es sind Gedankenspiele, wie es mit unserer schmucken Stadt weitergehen könnte.

Ich bin noch zu keinem endgültigen Ergebnis gekommen, bin aber der Meinung, dass Verhinderungspolitik Gerolzhofen auch nicht weiterbringt.
Hier habe ich diverse Aspekte aufgelistet, die in meine Entscheidung einfließen. Falls ich Aspekte unberücksichtigt habe, mailt sie mir bitte an koch@kk-software.de, dann nehme ich sie hier auf.

Aspekt
Lage -> Ortsbild
Contra Fachmarktzentrum
• Das Ortsbild an der Stelle ist von Dingolshausen kommen sehr schön, man verschandelt sich die Ansicht.
Pro Fachmarktzentrum
• So schön ist die Schnellstraße auch nicht (aber in der Tat wird es mit einer Bebauung – welcher Art auch immer – nicht schöner).

Aspekt
Lage -> Da müsste doch ein Wohngebiet hinkommen
Fakt
• Aufgrund der Emissionen von der Schnellstraße und Go-Kart-Bahn wären die Immissionen zu hoch für ein Wohnbaugebiet. In die Ecke kann de facto nur Gewerbe oder Landwirtschaft ausgeübt werden. Eine neue Wohnbebauung müsste gewisse Abstandsflächen zur Schnellstraße und Go-Kart-Bahn einhalten.

Aspekt
Lage -> andere Stelle
Contra Fachmarktzentrum
• Warum eine neue Ecke aufmachen? Warum nicht in den Norden („Döpfner, Hiestand“), Nordosten („Aldi“) oder Westen („Perner“)
Pro Fachmarktzentrum
• Bisher war es quasi unmöglich, an anderen Stellen an Grundstücke zu ortsüblichen Preisen zu kommen -> nur im Osten besteht die Möglichkeit, überhaupt an Grundstücke zu kommen.
• Unternehmer/Investoren wollen die verkehrsgünstige Lage (direkt an der Ausfahrt, Verkehr vom Steigerwald auf die Schnellstraße nach Schweinfurt) abgreifen.
• Stärkung des Geomaris -> attraktive Verbindung der Achse Ortseingang-Geomaris-Innenstadt
• Gerade die Achse Dingolshausen-Michelau-Geusfeld-Untersteinbach-Steigerwald kann hier vor der Schnellstraßenauffahrt „abgefangen“ werden und ein Teil der Kaufkraft nach Gerolzhofen statt nach Schweinfurt umgeleitet werden.

Aspekt
Lage -> Stärkung der Innenstadt
Contra Fachmarktzentrum
• Wir müssen die Innenstadt stärken.
Pro Fachmarktzentrum
• Wir stärken die Innenstadt! U.a. durch Ausbau Marktstraße, Unterstützung bei der Vermietung von Objekten, Festangestellte Stadtteilmanagerin, Aktionen und finanzielle Unterstützungen im Programm „Soziale Stadt“, Unterstützung bei Außenbestuhlung, kurze Parkzeiten für hohe Frequenz in Geschäften, Kooperation mit gerolzhofenAKTIV usw.
• Das wird ja nicht aufhören, die Innenstadt wird immer Kern unserer Entwicklungen sein.
• Und für eine neue Zielgruppe (die sonst nach Schweinfurt oder Volkach fährt), wird außen ein zusätzliches Angebot geschaffen.

Aspekt
Warum werden fremde anonyme Ketten unterstützt?
Contra Fachmarktzentrum
• Die Fachhändler in der Innenstadt sind Gerolzhöfer, die hier das Stadtbild prägen, die Gerolzhofen lebenswert machen, die hier ihre Steuern zahlen, die unsere Gerolzhöfer Vereine unterstützen. Warum stößt man sie vor den Kopf? (Anmerkung: Das halte ich persönlich für das stärkste Argument gegen ein Fachmarktzentrum.)
Pro Fachmarktzentrum
• Das Land gehört Gerolzhöfern, diese haben es in der Hand, wem sie es verkaufen.
• Auch die Ketten zahlen über Umlageverfahren Gewerbesteuer. Ebenso bekommt die Stadt einen Anteil an der Umsatzsteuer von dem Betrieb und der Lohnsteuer und Einkommensteuer, wenn die Angestellten in Gerolzhofen wohnen.
• Es wäre zu begrüßen, wenn keine fremden Ketten kommen, sondern Gerolzhöfer Unternehmen die Flächen im Fachmarktzentrum füllen. Auf der anderen Seite gibt es in manchen Bereichen auch quasi keine inhabergeführten Geschäfte mehr, z.B Drogerien. Hier hatten wir lange die Ketten Schlecker und Ihr Platz.

Aspekt
In der Vergangenheit wurden ähnliche Anfragen blockiert um die Innenstadt zu schützen. Wir haben heute tolle Geschäfte in der Innenstadt. Wie ist die Lage einzuschätzen?
Contra Fachmarktzentrum
• Möglicherweise haben wir diese tollen Geschäfte in der Innenstadt nur, weil der Stadtrat in der Vergangenheit die Innenstadt mit der Blockierung von Entwicklungen im Außenbereich geschützt hat.
Pro Fachmarktzentrum
• Wir haben jetzt im Außenbereich nichts einheitliches (Rewe, Norma und Edeka sind an 3 Standorten verteilt, wobei Rewe und Edeka an den Standorten für die Nahversorgung von Gerolzhofen bzw. Rügshofen sehr gut sind. Insbesondere der Tegut im Gerolzhöfer Süden darf als wichtiger Baustein der Nahversorgung nicht ungenannt bleiben). Der Bereich abseits von Marktplatz und Marktstraße hat eindeutig in den letzten Jahren gelitten, insbesondere in der Schuhstraße, Spitalstraße, Bahnhofstaße und Rügshöfer Straße. An schmerzhaften Verlusten sei zu nennen: 3 Supermärkte: Liebe, Kupsch, Delta, 2 Drogerien: Schlecker und Ihr Platz, 2 Haushaltswaren: Harter und Schuchbauer, 1 Fahrradfachgeschäft: 2-Rad-Haus Ortloff, ein Handarbeitsgeschäft, ein Bekleidungsgeschäft, eine Galerie, ein Geschenkeladen und mehr, sowie reine Standortverluste durch Umzüge (glücklicherweise blieben die Geschäfte erhalten).
• In der Bevölkerung sehen viele die Entwicklung von Einkaufsmöglichkeiten in Volkach, Wiesentheid und ziehen den Vergleich zu Gerolzhofen „hier passiert nichts“. Ein Fachmarktzentrum ist auch ein Zeichen von „in Gerolzhofen ist was los“.

Aspekt
Fachmarktzentrum oder Innenstadt
Contra Fachmarktzentrum
• Das Fachmarktzentrum zieht Frequenz von der Innenstadt ab. Wer da ein Paar Schuhe kauft, kauft sie nicht mehr in der Innenstadt und besucht dabei nicht mehr die Nachbargeschäfte und macht dort keinen Spontankauf mehr.
Pro Fachmarktzentrum
• Umgedreht bringt ein Zentrum neue Besucher nach Gerolzhofen, die sonst gar nicht nach Gerolzhofen gekommen wären.

Aspekt
Ungleicher Kampf
Fakt
• Alle Reden davon, die Innenstädte zu schützen, Würzburg rühmt sich gar damit, kein ECE („Stadtgalerie“) zugelassen zu haben. Aber wenn man sich die Entwicklung der großen Städte in der Umgebung anschaut, sieht man, dass sie im Außenbereich ungehemmt Handelsansiedlungen zulassen (forcieren?), während man von den kleinen Kommunen erwartet, dass sie sich nicht weiterentwickeln.
Als Beispiel sei nur Würzburg in Richtung Estenfeld genannt. Erst die Baumärkte, dann ein IKEA, jetzt neben dem IKEA eine noch größere Fläche für weitere Fachmärkte. Warum dürfen sich die Großen grenzenlos im Außenbereich entwickeln und den kleinen Kommunen die Frequenz wegnehmen?

Aspekt
Die Flächenrentabilität sinkt
Contra Fachmarktzentrum
• Wenn mehr Fläche auf den Markt kommt, sinkt der Umsatz pro Fläche.
• Unternehmen (in der Innenstadt), die ihre Fläche nicht erweitern können, sind im Nachteil.
Pro Fachmarktzentrum
• Schlechte Kennzahl, da der Trend zu großzügigeren Geschäften und mehr Einkaufserlebnis übergeht, die den gleichen Umsatz auf größerer Fläche machen. Natürlich sinkt dabei die Flächenrentabilität, aber der eigentliche Geschäftserfolg bleibt der gleiche.

Aspekt
Die Interessenten sollen in die Innenstadt kommen
Contra Fachmarktzentrum
• Wenn eine Kette nach Gerolzhofen kommen will, soll sie in die Innenstadt kommen, da haben wir Leerstände.
Pro Fachmarktzentrum
• Das wäre in der Tat die beste Lösung. Leider winkt da jeder Investor ab, und wir Konsumenten sind schuld: Jeder will mit dem Auto vors Geschäft fahren (man braucht heute 100+ Parkplätze vorm Geschäft) und jeder will viel Auswahl haben (man braucht heute 800+ m² Fläche im Geschäft). In der Innenstadt haben wir viele schöne kleine Geschäfte und die vielen Parkplätze sind einige Meter Fussweg entfernt.

Aspekt
Konkurrenz verdrängt oder belebt das Geschäft
Contra Fachmarktzentrum
• Konkurrenz von inhabergeführten Einzelhändlern gegen finanzstarke Ketten ist ein ungleicher Kampf und führt zu einem Verdrängungswettbewerb zu Gunsten der Großen.
Pro Fachmarktzentrum
• Sind die Kunden überhaupt die gleiche Zielgruppe? Wir haben sehr hochwertige Geschäfte mit hervorragender Beratung in der Innenstadt, während sich in Fachmarktzentren sehr günstige Ketten mit minimaler Beratung ansiedeln, die ganz andere Käuferkreise ansprechen. Konkurriert ein Fachmarktzentrum nicht viel eher mit den Discountern in Schweinfurt (das wäre dann gut für Gerolzhofen) anstatt mit den Händlern in der Innenstadt?
• Für Kunden kann es attraktiv sein, auch in Gerolzhofen eine Auswahl an ähnlichen Geschäften zu finden und vielleicht deshalb überhaupt erst nach Gerolzhofen zu kommen und am Ende in einem dieser Geschäfte sein Geld zu lassen, das sonst nach Schweinfurt gegangen wäre.
• Es gibt sowieso neue Konkurrenz, und darauf haben wir keinen Einfluss: Das Internet!
Einige (z.B. Computerhandel) haben das früher gespürt: im Geschäft „CIA“ ist ein Paketshop mit drin, und das I in CIA steht für Inspektion: im Name ist Service Programm. Aus meinem alten Unternehmen in letzten Jahrtausend „Arnulf Koch Computer“ (= reiner Handel) wurde K&K Software (= primär Dienstleistungen).
Andere Branchen (Kleidung, Schuhe) merken erst jetzt den Gegenwind aus dem Internet („Zalando“ und Co.), andere erst in Zukunft (Lebensmittel).
Vielleicht macht ein Fachmarktzentrum Gerolzhofen wieder ein Stück attraktiver und hilft gegen die Abwanderung der Kaufkraft ins Internet (vgl. die MainPost-Aktion „Lass den Klick in Deiner Stadt“ Link1, Link2)

Aspekt
Ausblick in die Zukunft – persönliches Fazit
Gedanken
• Alle Diskussionsteilnehmer (Stadtrat, gerolzhofenAKTIV, Unternehmer, Bürger) wollen nur das Beste für Gerolzhofen.
• Leider gibt es keine Garantie, weder dass die Annahmen PRO Fachmarktzentrum eintreten, noch die Annahmen CONTRA Fachmarktzentrum.
• Es gibt keine Garantie, dass eine weitere Protektion der Innenstadt uns vor weiteren Geschäftsschließungen in der Innenstadt schützt.
• So emotional das Thema für einige ist: ich würde es begrüßen, wenn die Gerolzhöfer Stadträte von Gerolzhöfern Unternehmern nicht persönlich beleidigt werden, wenn sie eine Abwägung der Argumente vornehmen und dann eben auch Argumente dabei sind, die für ein Fachmarktzentrum sprechen.

Die Entscheidung als Stadtrat ist sehr schwer:
• Es gibt seitens der Bürger viele Erwartungen für die Entwicklung und Attraktivität von Gerolzhofen im Ganzen -> im Innen- wie im Außenbereich.
• Es gibt seitens der inhabergeführten Einzelhändler zu Recht viele Bedenken für ihr eigenes wirtschaftliches Überleben, im Geld schwimmt leider kein Einzelhändler. Wir müssen um jeden froh sein, der sein Geschäft in Gerolzhofen betreibt und alles tun, um ihm bestmögliche Rahmenbedingungen zu schaffen.
• Wir Stadträte müssen die Aspekte abwägen und dann die bestmögliche Entscheidung für Gerolzhofen treffen.
….wenn denn überhaupt jemals eine konkrete Anfrage kommen wird!